【投資家必見!!】投資用マンションの売却を『今』検討すべき2つの理由とは？

 

利益を最大に出すために、投資用マンションの売却を『今』検討しませんか？

 

今回は「投資用マンションの売却」についてお話していきます。

 

投資用マンションの売却とは「賃貸者がいる物件を売却すること」です。「オーナーチェンジ」とも呼ばれます。

 

この主たる目的は、オーナーの「資産組み換え」です。たとえば、

 

• より利回りの高い投資用マンションを買うために売却する
• アパートやビルの一棟投資の資金に充てるため、区分の投資用マンションを売却する
• 家族の都合でまとまった資金がほしいから売却する

 

などの理由で、投資用マンションがよく売却されます。

 

また、投資用マンションでは、賃貸者から毎月の賃貸収入を得ています。

 

そのため、「あえて売却する必要はない」と考えている投資家も多いのも事実です。

 

ですが、もし、今よりも利益が増えるのであれば、一度投資用マンションの売却を検討してみる価値はあると思いませんか？

 

投資用マンションを『今』売却すべき理由は、2つあります。

 

1. 今が好景気だから投資用マンションを売却する

 

最近の、首都圏の中古マンションの売買動向を把握していますか？

 

ここ10年間で、中古マンションは「頻繁に」売買され、かつ「高く」売れています。

 

特に、2017年の今は、中古マンションの成約数、売却単価、売却価格ともに「最大値」を示しています。

 

詳細は、この記事を参考にしてください↓

 

そのため、「思っている以上に高く売れる可能性があります。」

 

また、今回載せたデータは首都圏の中古マンションですが、過去を振り返ると「首都圏が地域を牽引(けんいん)する」傾向があるので、全国各地でも売却チャンスに恵まれている状況です。

 

現状の正しい中古マンションの売買動向を把握し、不動産の景気の良い今だからこそ、投資用マンションの売却を検討してみてはいかがでしょうか。

 

2. 今、金利が低いから投資用マンションを売却する

 

2016年2月16日の出来事を覚えていますか？日銀が「マイナス金利政策」を開始した日です。

 

「マイナス金利政策」とは、銀行の銀行である「日銀」に預けたお金に対し、マイナス0.1%の金利を課す政策です。

 

この事を受けて、すでに投資用マンションを持っている投資家たちが、これまでの「資産運用」計画を見直し、「より好条件な金利条件」を得るために、資産の組み換えを積極的に行っています。

 

ただし、この政策は、いつまで続くかわかりません。

 

金利が低い今のうちに、資産の組み換えを検討してみてはいかがでしょうか。

 

利益を最大に出すために

 

投資家の一番の目的は「利益の最大化」です。

 

どれだけ「景気が良い」といっても、投資用マンションの利益が出なかったら、売却する価値はありません。

 

そのため、売却を検討する前に、「利益が出る条件」を事前に確認しておきましょう↓

 

 

 

それぞれ、

• 家賃収入⇒賃貸者がオーナーに支払う家賃です。
• 売買差益⇒物件の購入価格と売却価格の差です。
• 投資物件に関わる支出⇒売買時の手数料、登記費用、保険料、税金などです。

 

すでに知っている情報は、家賃収入、物件の購入価格、購入時の手数料、購入時の登記費用、今までに支払った保険料・不動産取得税・固定資産税の金額です。

 

買ったときや支払った時を思い出し、ぜひ調べてみてください。

 

一方、「売却時にかかる費用」に関しては、事前に把握しておく必要があります。

 

マンション売却の費用

 

マンションの売却でかかる費用は、主に、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 一括繰上返済手数料　(ローンのある方のみ)

です。

 

仲介手数料

 

仲介手数料は、売却を手伝ってくれた業者に支払う費用です。

 

通常、「売却価格×3%+6万円 (＋消費税)」です。

 

たとえば、都心築30年のワンルームマンションの売却を仮定した場合、だいたい売却価格は約1500万円程度でしょう。

 

その場合、仲介手数料は「約45万円(税抜き)」かかります。

(あくまで一例)

 

登記費用

 

登記費用は、主に、登録免許税の実費と司法書士への報酬の合計です。

 

さらに、ローンが残っている方は、抵当権の抹消も必要になってきます。

 

先ほどと同じような物件を仮定した場合、

 

• 登録免許税の実費⇒5～7万円
• 抵当権抹消⇒2万円程度
• 司法書士への報酬⇒5万円程度

 

合計「15万円(税抜き)」程度かかります。

(あくまで一例)

 

印紙税と一括繰上返済手数料

 

印紙税は、先ほどと同様な規模の物件である場合、大体「～2万円」程度です。

 

一括繰上返済手数料は、借りた銀行によって料金が違うので、一度確認しましょう。

 

目安として「～2万円」程度です。

 

マンション売却の費用「まとめ」

 

その他、支出として考えられるのは、

• 売却のための広告費用
• 利益が出た場合の所得税
• 部屋のクリーン代金 (ただし、賃貸者が出ていった場合)

などあります。

 

ですが、投資用マンションの場合、賃貸者がいることが大半なので、広告費とクリーン代金は、さほどかからないでしょう。

 

先ほどの1500万円ワンルームマンションで売却できたとした場合、売却にかかる費用で合計「70万円」程度でしょう。

(あくまで一例)

 

まとめ

 

家賃収入、物件の購入価格、購入時の手数料等に加え、売却にかかる支出を事前に把握することで、自分の持っている投資用マンションを「いくらで売ればいいのか」がわかります。

 

もし「投資物件に関わる支出」よりも「家賃収入＋売買差益」が大きければ、利益が出ます。

 

その利益で次の物件を買ってもいいし、他の投資にも回すことができます。

 

ただし、そのためには、現在持っている「投資用マンションの価格」を知る必要があるので、無料査定を行ってまずは自分の物件の「資産価値」を把握することをおススメします。

 

不動産が「好景気」な今、思った以上に「資産価値」が上がっているかもしれません。

 

一度、売却を検討してみてはいかがでしょうか。