マンションを任意売却する時に絶対知っておくべき！？2つの注意点

 

マンションを買ったけど、収入が減ってしまい住宅ローンが払えない･･･

 

こんな状況だと、マンションの管理費・修繕積立金や駐車場代も滞納してしまっている人が多いのではないでしょうか？

 

この記事では持ち家がマンションだった場合の住宅ローンや管理費滞納２つの注意点を見ていきます！

 

この記事はこんな人にオススメ

 

マンションを任意売却するための２つの注意点はコレ

まず結論から申し上げますと、マンションの任意売却を考えるのならまず知っておきたい注意点はこの２点です。

 

1. 頑張って支払うのは固定資産税などの税金を優先する
2. 滞納した管理費や遅延損害金は売却代金から清算する

 

くわしく見ていきましょう。

 

マンションを任意売却する時に固定資産税などの税金の支払いを優先すべき理由

 

もし役所から固定資産税などの税金滞納分の差し押さえ登記をされてしまうと、そのままではそもそも不動産の売却ができないからです。

 

同じマンションの住人の目を気にして、貯金を切り崩して管理費を払う方が多くいらっしゃいますが･･･

 

優先すべきは固定資産税です。

税金だけは滞納しないように気を付けましょう。

 

では何を確認すれば差し押さえ登記の有無がわかるでしょう？

 

ここで確認すべきは、登記簿謄本です。

 

登記簿謄本の取り方

 

管轄の登記所(法務局・支局・出張所)で請求して取得します。

お近くの登記所はこちら(法務省ホームページ)から探してください。

→水曜日は不動産会社がお休みのところが多いため比較的空いています。

または、登記・供託オンライン申請システムでも請求できます。

 

 

１．登記所に備え付けてある『登記事項証明書交付請求書』に必要事項を記入

２．記入した請求書を窓口に提出し、番号札を受け取る

３．自分の番になったら窓口で交付

 

登記簿謄本のどこを見るのか？

 

ここです↓

画像引用元一般社団法人全日本任意売却支援協会

 

ここに差し押さえ登記がされていると、マンションの売却ができませんので注意！

 

 

差し押さえ登記の解除

 

上でも書いた通り、基本は『滞納した税金を全額納付』が条件です。

 

ですが、差し押さえ登記の解除はあることで、できる可能性があります。

 

それは

 

市や県に『差し押さえを続けても、あなた達の目的(税金の全額納付)は達成されない。』ことを根拠を示して説明して、担当者を納得させることです。

 

実は、日本の法律では『無駄な差し押さえはしてはいけない』という内容の法律があるからです。

 

（超過差押及び無益な差押の禁止）

第48条　国税を徴収するために必要な財産以外の財産は、差し押えることができない。

２　差し押えることができる財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先だつ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込がないときは、その財産は、差し押えることができない。

参考国税徴収法第４８条

 

（差押えの解除の要件）

第七十九条　徴収職員は、次の各号のいずれかに該当するときは、差押えを解除しなければならない。

一 　納付、充当、更正の取消その他の理由により差押えに係る国税の全額が消滅したとき。

二 　差押財産の価額がその差押えに係る滞納処分費及び差押えに係る国税に先立つ他の国税、地方税その他の債権の合計額を超える見込みがなくなつたとき。

２ 　徴収職員は、次の各号のいずれかに該当するときは、差押財産の全部又は一部について、その差押えを解除することができる。

一 　差押えに係る国税の一部の納付、充当、更正の一部の取消、差押財産の値上りその他の理由により、その価額が差押えに係る国税及びこれに先立つ他の国税、地方税その他の債権の合計額を著しく超過すると認められるに至つたとき。

二 　滞納者が他に差し押さえることができる適当な財産を提供した場合において、その財産を差し押さえたとき。

三 　差押財産について、三回公売に付しても入札又は競り売りに係る買受けの申込み（以下「入札等」という。）がなかつた場合において、その差押財産の形状、用途、法令による利用の規制その他の事情を考慮して、更に公売に付しても買受人がないと認められ、かつ、随意契約による売却の見込みがないと認められるとき。

参考国税徴収法第７９条

 

難しい事を載せましたが、簡単に言うと任意売却を行っている専門家に相談するのがベストな選択です！

 

個人では立証に費用もかかってしまい難しいです。マンションを任意売却する為にも専門家に相談しましょう。

 

マンションを任意売却する為に滞納した管理費や遅延損害金は売却代金から清算すべき理由

わかりやすく結論から言うと、買い手がつかなくなる可能性があるから！です。

 

任意売却であなたのマンションを買う買主は※特定継承人に当たるため、売り主のあなたが滞納した管理費や遅延損害金を支払う義務が発生します。

 

特定継承人

一般的には前の区分所有者からマンションを購入した人をいう。相続で所有した人は包括承継人という。

いずれの承継人も民法及び区分所有法で前の区分所有者が有していた管理費等の債務を引き継がなければならない。
「私は前の人からそんなことは聞いていない。」といっても通用しない。

＜特定承継人の責任（区分所有法第８条）＞
譲渡等によって、マンションの区分所有権を譲り受けたものは前区分所有者が滞納していた管理費等の債務を引き継ぎ、支払い義務が発生する。

参考マンションサポート.com

 

簡単に言うと『元々の持ち主が滞納した管理費なども、買った人は引き継がないとだめだよ』って事です。

 

人が滞納した税金なんて、払いたくない人が大半ですよね。

 

そんな物件は買いたくないだろうし、売れないと困りますよね。

 

だから、きっちりと任意売却の売却代金のなかから滞納したものは清算するように約束しておきましょう。

 

住宅ローンの債権者であるほとんどの金融機関は、任意売却の売却代金から滞納した管理費を支払うことを認めてくれています。

 

例えば住宅金融支援機構では、過去５年分までの滞納した管理費の支払いを認めています。

 

 

まとめ

 

どうでしたか？

 

今回は持ち家がマンションだった場合の住宅ローンや管理費の滞納の注意点をお伝えしました。

 

まとめてみると･･･

 

 

できることはしっかり対策をして損のないように取引したいですね！

 

少しでも参考にしていただければ幸いです。