住宅ローン滞納でお悩みの方必見！３分でわかる競売と任意売却を徹底解説！

こんにちは！

 

夢のマイホームを買ったのはいいけれど、払っていけない住宅ローンに苦しんでないですか？

 

この記事を読んでいるアナタは

 

 

と、不安でいっぱいなのではないでしょうか？

 

今回の記事では、『競売』と『任意売却』の説明を行います。

 

通常、『競売』にかけると、マイホームを手放しても多額の借金が残ってしまいます。

 

その最悪な状態だけは避けたいですよね。

 

今回は、万策尽きた最後の砦である『任意売却』についてもお伝えしていきたいと思います。

競売ってどういうこと？

競売とは

『住宅ローンを滞納し続けたら競売にかけられた！』という話や『競売物件』という言葉はよく目にしますよね。

 

『競売』とは、一体どういうものなのでしょうか。

 

競売【けいばい】

不動産に対する強制執行の方法の一種。債権者の申立てに基づき裁判所が強制競売開始決定を行なって目的物を差押える。そして競売期日に執行官をして入札，競り売りまたは最高裁判所規則の定める方法で売却させ，買受人のなかの最高価買受申出人を定め，その者に対して売却許可決定をする。これによって従来不動産上に存在した抵当権などの負担は消滅し，競落人は不動産の所有権を取得する。さらに裁判所は，買受人から払われた不動産の代金を債権者に配当して，手続を終了する。

参考コトバンク

 

『競売』とは、オークション形式で、多くの人に物件に値をつけてもらい、『最高価格』の入札者が物件を買ってくれるという方法です。

 

『最高価格』と言われると『高く売れる？』と思ってしまいがちです。

 

しかし、競売の場合は『特殊な物件』という扱いをされてしまうので、普通に売却するよりも２～３割安い価格で売られてしまうケースが多いです。

 

だから、マイホームを手放しても、多額の借金を抱えることになるんですね！

 

競売だけは避けなきゃいけない最悪な状況です。

 

住宅ローンの滞納を続けてしまったら？

住宅ローンの滞納を続けてしまうとどうなるのでしょうか？

 

住宅ローンは、２か月滞納が続くと『代位弁済手続き開始の予告』という通知がきます。

 

『代位弁済手続き開始の予告』には、

 

 

ということが、難しい文章で書いてあります。

 

そして、住宅ローンを３か月滞納すると『代位弁済手続き開始』という通知がきます。

 

『代位弁済手続き開始』の内容は

 

 

ということです。

 

『代位弁済手続き開始』は最後の警告です。

 

この後１か月後には『担保不動産競売開始決定通知』という通知がきます。

 

『担保不動産競売開始決定通知』とは、

 

 

という内容の通知です。

 

『担保不動産競売開始決定通知』のあとには、裁判所があなたの住宅を『競売』にかける準備を始めてしまいます。

 

 

競売は避けられる？『任意売却』という方法

競売は、避けなきゃいけない最悪な状況だとわかった。

 

３か月の滞納で保証会社が動くのもわかった。

 

では、どうしても住宅ローンが払っていけない状況になったら、どうしたら良いのでしょう？

 

ここでお伝えしたいのが、『任意売却』という方法です。

 

任意売却とは

 

 

任意売却【にんいばいきゃく】

債務者、債権者、担保物件を買う第三者で話し合い、合意した売価価格で第三者に売却する。債務者は売却代金を返済にあて、債権者は抵当権を抹消する。

参考(株)セントラル研究所

 

『任意売却』について簡単に説明すると、銀行(金融機関)と話し合ってマイホームを一般の市場で売却して、その売買代金をローンの返済に充てることです。

 

ただ、誰でも任意売却ができるわけではありません。

 

任意売却ができる条件はこの２点です。

 

• ローン返済の滞納がある人
• 競売が完了していないこと

 

また、任意売却をしたからといって借金から完全に解放されるわけでもありません。

 

でも、競売のように割安にたたき売られることはないので、競売よりも借金の額は減らすことができます。

 

 

競売と比較した任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリット

 

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットを事前に知っておくことで、対策ができることもあります！

 

メリットもデメリットも知った上で、自分で判断して決めるということが大事です。

任意売却をするにはどうしたらいい？

任意売却をするためのステップ

任意売却の手続きは自分でもできますが、以下のことを全部することになります。

 

• 銀行(金融機関)との交渉
• 購入予定者との交渉
• 売買契約書などの書類作成
• 決済手続き

 

このステップは、かなり面倒くさそう！

 

そこで頼れるのが

 

1. 任意売却の専門業者
2. 弁護士や司法書士

 

などの専門家です。

 

相談などの費用は売買代金から清算できるので、費用の手出しをすぐに用意する必要もありません！

 

任意売却の知識や経験を豊富に持っているプロに相談することから始めましょう！

 

任意売却の相談時に用意すべきもの

専門家に任意売却の相談に行く前に、以下のものを揃えておくと話がスムーズに進むでしょう。

 

• マイホーム購入時の書類一式(土地・建物の広さや築年数がわかるもの)
• 借入銀行(金融機関)からの通知で滞納状況がわかるもの

 

任意売却の相談後はどうなる？

信頼でき自分に合う任意売却のプロを探し、相談した後の流れは以下の通りです。

 

※仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約

専門家に任意売却について相談した後の流れを少し知ってくだけでも安心ですよね！

任意売却Q&A

Ｑ．任意売却のあと、ローンが残ったらどうする？

A．任意売却でマイホームを売却しても、ローンが残ってしまうときもあります。

その場合、借入銀行(金融機関)と協議することが可能です。

現在の収入や生活状況に応じた無理のない範囲での分割返済を認めてもらいましょう！

 

Ｑ．引っ越し費用は出さなくていいって本当？

A．絶対に出さなくていいわけではありません！

債権者(銀行など)との交渉次第で控除経費と認められた場合、売買代金から清算されます。

引っ越し費用を経費と認めてくれたとしても１０万円～３０万円が一般的です。

 

Ｑ．任意売却はいつまで間に合う？

A．具体的に言うと、『競売開始の通知』が来てから動き出したら間に合います。

その４か月ほど後に『期間入札通知』が来るとちょっと厳しいけど、最後のチャンス！

滞納が始まり、もう無理だと判断したら、早めに行動を起こすことをお勧めします。

 

まとめ

いかがでしたか？

 

任意売却のポイントについて以下にまとめてみました。

 

 

法律や制度は知っていないと使えません。

 

わからないこと・難しいことは、その道のプロに頼ることが問題解決への１番の近道になります。

 

「こういう制度があるんだ！」と参考にしていただき、この記事が悩んでいるあなたの『行動を起こす』キッカケになるとうれしいです。