マンション売却！知らないと損する税金の３つのポイント

「今持っているマンションを売りたい!!」

 

そんなときに気になるのが、「マンションの売却にかかる税金」。

 

今回は「マンションの売却を検討している」というあなたに、「マンションの売却にかかる税金」の3つのポイントについてまとめました。

 

「マンションの売却にかかる税金」の３つのポイントとは、

1. マンション売却において税金がかからない場合
2. マンション売却における税率の違い
3. マンション売却における税金の計算

です。

 

この３つのポイントを知っておくだけで、マンションを売却するときにお得になることもあります。

 

ぜひチェックしてみてくださいね。

1. マンション売却において税金がかからない場合

まずは、「マンション売却において税金がかからない場合」についてご説明します。

 

「マンション売却において税金がかからない場合」とは、「マンション売却で利益が出ていない場合」です。

マンション売却で利益が出ていない場合

「マンション売却で利益が出ていない」ということは、マンション売却での所得が「ゼロやマイナス」となっているということです。

 

所得が「ゼロやマイナス」の場合、マンション売却の税金はかかりません。

 

一般的に、「税金の計算式」では、

収入ー経費＝所得

となり、収入から経費を差し引いた「所得」に「税金」がかかります。

 

そのため、所得が「ゼロやマイナス」の場合、マンション売却の税金はかからないのです。

 

たとえば

• 買ったときのマンション価格よりも、売ろうとしているマンション価格の方が安い場合
• 売ろうとしているマンション価格の方が高くなりそうだけど、必要経費が大きい場合

 

このような場合、売却による所得は、ゼロかマイナスなので、マンション売却の税金はかからないということになります。

 

一方で、マンションの売却価格が購入価格よりも高くなりそうな方は、次の「マンション売却における税率の違い」について、チェックしておきましょう。

2. マンション売却における税率の違い

マンション売却における税率は、マンションを「どれくらいの期間保有していたか」で異なります。

 

マンション売却の所得は「譲渡する」という意味合いから「譲渡所得」と呼ばれます。

 

現在の所得税法によると、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類あります。

 

売ろうとしているマンションの保有期間が「5年以下」の場合、「短期譲渡所得」になります。

 

一方、売ろうとしているマンションの保有期間が「5年超」の場合、「長期譲渡所得」になります。

 

短期譲渡所得とは？

「短期譲渡所得」とされる期間は、「マンションの取得日の翌日から譲渡年の1月1日における所有期間が5年以下」の場合です。

 

この場合、所得税率は30%、住民税は9%となります。

 

「短期売買の利益を目的としているため、国もたくさん頂戴してやろう」という考え方です。

 

長期譲渡所得とは？

長期譲渡所得とされるのは、「マンションの取得日の翌日から譲渡年の1月1日における所有期間が5年超」の場合です。

 

この場合、所得税率は15%、住民税は5%となります。

 

短期譲渡所得と比較すると、税率は少なめです。

 

税率の違い「一覧表」

 

マンションの保有期間による税率の違いを簡単な表にまとめておきます↓

保有期間	所得税	地方税	合計
5年以下	30%	9%	39%
5年超	15%	5%	20%

 

マンションの保有期間が5年を越えるかどうかで、税率が「約2倍」違ってきます。

 

意外に大きいですよね。

 

マンションを買ったばかりの人は、マンションを売却するまで「5年」待った方が、税金が少なくなるので、お得かもしれません。

3. マンション売却における税金の計算

それでは、マンション売却における「税金の計算」をしていきましょう。

 

「税金の計算」をするには、まず「所得」の計算を行う必要があります。

 

先ほども言ったように、マンション売却の所得は「譲渡する」という意味合いから「譲渡所得」と呼ばれます。

 

譲渡所得の計算式は

 

譲渡所得＝総収入ー経費

 

です。

 

ここで「経費」について詳細に見ていきます。

 

マンション売却の「経費」とは？

マンション売却の経費は、主に2つあります。

 

「取得費」と「譲渡費用」です。

 

取得費

取得費とは、「マンションを購入したときの費用」と、「マンションを維持するために使用した管理費用」などです。

 

たとえば、

• マンションの購入価格
• マンションを購入したときの業者への仲介手数料
• マンション購入後の設備費や修繕費
• 借入金の利子
• 登録免許税や印紙税(ただし、償却費相当額は差引く)

などが「取得費」にあたります。

 

仮に、取得費がわからない場合、概算として計算することも可能です。

 

その場合、概算取得費は「マンションの売却価格×5%」という計算方法で算出されます。

 

実際の取得費よりも、概算取得費の方が大きい場合、概算取得費を適応できる場合があるため、概算取得費の知識をもっておくと便利です。

 

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、「マンションを売ったときにかかる費用」のことです。

 

たとえば、

• マンション売却時の業者への仲介手数料
• 登記費用
• 賃貸者への立退料

などが「譲渡費用」にあたります。

シミュレーションしてみよう

では、ケーススタディとして、

 

30年前に購入した都心のマンションをシミュレーションしてみます。

 

あくまで、実例ではありませんので、予めご承知おきください。

 

ケーススタディ　「昔買った都心のマンションが高く売れそうだ!!」

30年前の購入価格　1500万円

購入にかかった手数料等　50万円

今売ろうとしている売却価格　2000万円

売却にかかった手数料等　100万円

 

譲渡所得は、(2000万円-1500万円)ー(50万円+100万円)＝350万円。

 

5年以上所有しているので、税率(所得税+地方税)は20%。

 

よって、納めるべき税金は、350万円×20%=70万円となります。

 

こちらの例の場合、「マンションが高騰した」という「稀なケース」です。

 

これからの日本人口は減っていくと予想されるので、長期的にマンションの価格は下がっていく傾向にあります。

 

逆に言うと、今持っているマンションの売却を検討している方は、今後を踏まえて「早めに売り切る」というのも選択の1つです。

 

2017年のマンション価格は高騰しているわけですからね。

おわりに

今回は、「マンション売却の際に知らないと損する税金の3つのポイント」について説明しました。

 

ポイントは、

1. マンション売却において税金がかからない場合
2. マンション売却における税率の違い
3. マンション売却における税金の計算

の３つをチェックしておくことです。

 

特に、「マンションの保有期間が５年を超えているか」「実際の取得費と概算取得費の差」をチェックしておくことで、マンション売却の税金を少し抑えれる場合もあります。

 

税金を計算する際には、昔買ったマンションの購入金額や維持費用などを、詳細にメモしておく方が良さそうですね。

 

「経費に含まれる範囲」の線引きは、素人の判断では間違ってしまう可能性があります。

 

そのため、より詳細に税金を検討する際には、税の専門家である「税理士に相談」することをお勧めします。